最高人民法院

巡回區房地產及建設工程領域訴源治理典型案例


　　目錄

　　一、堅持黨的領導 構建訴源治理新格局

　　二、跟蹤關注重點工程 保障建設項目零糾紛

　　三、齊心共抓“辦證難” 解決群眾難愁盼

　　四、協同聯動盤活項目 實現“三保”化解民憂

　　五、拓展公證參與司法輔助范圍 訴前調解再添“新軍”

　　六、創新訴前鑒定模式 促進解紛提質增效

　　七、司法建議落地見效 靶向施策精準治理

　　八、發揮裁判示范作用 促進矛盾源頭化解

　　九、制發合規管理建議 助力企業防范糾紛

　　十、切實做好風險提示 保障企業健康發展

一、堅持黨的領導 構建訴源治理新格局

——陜西省委把訴源治理和矛盾糾紛源頭預防化解工作納入全省平安建設總體工作

　　【典型做法】

　　陜西省委平安陜西建設領導小組發布《關于加強訴源治理推動矛盾糾紛源頭預防化解的實施意見》，圍繞推動矛盾糾紛源頭預防、前端化解、關口把控的目標要求，明確責任分工，細化工作任務，推動各級各有關部門履行責任、抓好落實，形成問題聯治、工作聯動、平安聯創的良好局面。陜西法院全面落實習近平總書記關于“要堅持把非訴訟糾紛解決機制挺在前面”重要指示精神，對標對表省委平安陜西建設領導小組關于訴源治理的工作要求，加強協同聯動，拓寬多元解紛“朋友圈”，推動構建全方位、多層次、無縫隙、全覆蓋的訴源治理新格局。

　　一是優化頂層設計，構建“府院聯動”新格局。2023年3月14日，陜西高院與陜西住建廳聯合下發《關于建立健全房地產和工程建設領域矛盾糾紛多元化解工作聯動機制的意見》，對建立健全專業性行業組織，培養人才隊伍，建立全省法院特邀調解員庫、專家咨詢庫提出明確要求。延安市政府與延安中院會簽《關于建立常態化府院聯動機制的意見》，共同發力破解“爛尾樓”整治等市域社會治理難題。

　　二是健全非訴機制，凝聚多元解紛新力量。陜西高院與陜西省造價協會共同制定《關于建立建設工程造價糾紛聯動解紛機制的意見》，設立工程價款糾紛專業調解委員會，建立特邀調解員隊伍，推動工程價款糾紛訴前化解；西安市新城區人民法院成立建設工程糾紛調解工作室，打造“法院+建筑業協會”的行業調解聯動解紛模式，充分發揮行業協會在糾紛調解中的專業優勢和實踐經驗，加大類型化糾紛訴前調解力度。

　　三是強化擔當作為，形成能動司法新局面。陜西法院在房地產及建工類案件審理及全省房地產風險防范化解督導工作中，就382個項目所涉13類問題進行匯總整理，形成詳盡問題清單書，借助陜西高院與省住建廳、省市場監督管理局、人民銀行西安分行、省銀保監局等單位合作機制，督促相關職能部門對問題進行查處和規范整改；就大型建工企業存在的管理漏洞問題進行專門分析，發送合規管理建議，幫助企業從源頭上預防和防范矛盾糾紛的發生；加強協作配合，發揮司法建議引領作用。針對審判過程中發現的行業領域諸多不規范問題，向相關單位及監管部門發出司法建議，支持行政機關加強監管；發揮示范判決引領作用，做到“辦理一案，治理一片”。

　　【典型意義】

　　推進訴源治理，是貫徹落實黨中央關于矛盾糾紛多元化解決策部署的需要，是推進國家治理體系和治理能力現代化，促進經濟社會高質量發展的需要。陜西省委將訴源治理工作納入平安建設，充分發揮黨對訴源治理工作的集中統一領導，有利于把思想和行動統一到中央、省委的部署要求上來，以統一的意志、統一的行動抓好各項工作任務落實，確保訴源治理各項部署取得扎實成效。在黨委領導下，陜西各級法院主動作為，推動形成各級相關部門既各負其責、履職擔當，又凝聚合力推動工作，形成了府院聯動良好局面。將訴源治理納入平安建設，能有效推動完善源頭預防為先、非訴機制挺前、法院裁判終局多元共治、分層遞進的解紛新格局，努力滿足人民群眾對新時代人民司法的新需求、新期待。

二、跟蹤關注重點工程 保障建設項目零糾紛

——甘肅高院依法保障甘肅政法大學蘭州新區新校區建設項目零糾紛

　　【典型做法】

　　甘肅省委、省政府高度重視經濟發展和項目建設，出臺《重大項目建設協同推進》《省級領導包抓省列重大項目》等機制文件。甘肅高院作為建設法治化營商環境成員單位，用實際行動踐行能動司法理念，主動擔當，為甘肅政法大學蘭州新區新校區建設項目提供全周期法治保障。該項目投資接近5億，屬于投資規模大、示范效應強、協調事項多的省列重大項目。甘肅高院堅持黨建引領，注重發揮司法職能作用，加強法治保障，跟蹤關注甘肅政法大學蘭州新區新校區建設項目從規劃立項、招標設計、動工建設、驗收竣工、結算交付的全過程，根據審判實踐中總結出的工程項目施工過程中的共性問題、常見風險，前移司法服務關口，主動對接建設、施工、監理以及設計單位，做到風險隱患早提醒、早預防、早化解；同時積極對接政府職能部門，針對資金監管、工程驗收等問題加強溝通協調，提出法律意見，保障項目平穩進行。一期工程從2018年開工建設，到2022年交付使用僅用時4年，做到了快開工、快建設、快竣工、快驗收、早投用、零糾紛。

　　在甘肅高院帶頭示范引領下，近五年來甘肅省各級法院為省、市、縣域120多個重大項目建設提供了堅實的法治保障。

　　【典型意義】

　　甘肅法院自覺發揮職能作用，為本地重點工程提供司法保障，護航建設工程項目穩定運行。在項目建設過程中，全程跟蹤關注，做到風險動向第一時間獲悉、解紛需求第一時間了解，及時進行風險提示，預防糾紛發生，做到服務到位“不越位”，實現了從事后治理轉變為事前預防，從被動審理走向靠前指導，服務了地方經濟建設，維護了地區安全穩定，以實際行動履行了“促一方發展保一方平安”的政治責任，從源頭上預防和減少了矛盾糾紛的發生。

三、齊心共抓“辦證難” 解決群眾難愁盼

——甘肅三級法院抓實房屋“辦證難”

　　【典型做法】

　　截至2021年底，甘肅全省因歷史遺留問題導致無法辦理產權登記的房屋共有87萬套。“辦證難”成為群眾急難愁盼的大事。在省委領導下，甘肅省各級法院從為人民服務出發，主動認領工作任務，協力推動解決“辦證難”。

　　一是主動擔當，靠前服務。“無證”房屋只有1.5%進入法院審判執行程序，98.5%的房屋未進入法院系統，訴訟外運行的比例占絕大多數，這部分留在社會層面的房屋，處理不妥容易引發群體性訴訟。對此，各級法院主動把步子邁到院外，把工作做到案外，把糾紛處置在訴前。堅持協同發力，甘肅高院向23家審理執行法院、5家政府部門發出協調督辦函，配合制定《化解“登記難”加強失信失責行為監管懲戒措施》，聯合公安、市場監管、不動產登記等部門依法對整改不到位、惡意欠繳稅費、涉訪涉訴的市場主體通過“黑榜”曝光、落實聯合懲戒措施，倒逼責任主體履行合同義務。目前，未進入法院訴訟執行程序的85.6萬套房屋，已有84.3萬套依法消除了法律和事實層面影響不動產登記的障礙困難，依法完成了產權登記，實現了絕大部分“無證”房屋問題化解在訴前，有效避免了訴訟風險。

　　二是多策并舉，高效解紛。對于進入訴訟程序的“無證”房屋，甘肅高院制定《法院化解“登記難”問題實施方案》，積極融入到當地黨委、政府開展的化解工作中，建立與銀保監、住建、發改、財政等政府部門的聯席制度，進一步甄別確定合力化解的案件范圍。對于因查封導致無法辦證的，積極協調開發企業、金融機構，依法通過還款、協商、追繳、置換等方式處理債務糾紛問題，及時解除抵押和查封。查封難以解除的，協助相關部門運用法治手段與債權人協商達成一致意見，確定置換查封標的和依法償債方式，達到解封條件后及時裁定解封。截至目前，全省法院成功化解案件710件，9221套房屋順利完成了不動產登記，化解率達到97%。

　　【典型意義】

　　“辦證難”事關人民群眾安居樂業，關系社會大局穩定，也關系到作為家庭主要資產的房屋能否投入生產生活，加快流轉、促進交易。甘肅省各級法院從問題癥結著手，牢固樹立以人民為中心的發展思想，堅決扛起政治責任。堅持法治化理念，主動擔當作為，延伸司法審判服務，協同其他部門運用法治手段將大量潛在風險隱患消除在訴前，減少了訴訟增量。對于進入訴訟的矛盾糾紛，加強聯動配合，勁往一處使，依法推動解決“辦證難”歷史遺留問題，切實保障了人民群眾住房權益，是人民法院開展房地產領域訴源治理的成功實踐。

四、協同聯動盤活項目 實現“三保”化解民憂

——兵團第六師法院化解某項目爛尾風險

　　【典型做法】

　　某旅游度假項目面臨爛尾，大量購房者起訴請求解除合同，涉及4棟樓422套房屋。在起訴同時，購房者到售樓部和地方黨委政府群體上訪，情緒激動。接到訴狀后，第六師立即成立專項工作領導小組，第六師兩級法院作為法律服務專班，緊扣“保交樓、保民生、保穩定 ”要求，做好當事人釋法說理工作，妥善處理該項目引發的相關涉訴糾紛。經研判認為，盤活項目是保護購房者權益最佳方案。

　　第六師兩級法院一是堅持府院聯動，會同住建、自然資源、金融監管、公安等部門合力推動、逐一解決影響“保交樓”的各個環節出現的問題與困難，包括：協助建立項目回款政府監管賬戶，確保資金經審核后僅用于項目建設；參與指導銀行信貸管理，避免發生抱團停貸；協調供水、供電、供氣、供暖等運營單位簽訂供應協議，制定網管和配套設施建設方案；與屬地街道社區定期召開見面會通報項目工作進展等。二是堅持跨區域聯動，解決管轄權問題，方便集中統一解決糾紛、化解矛盾。第六師法院積極申請兵團分院協調廣東高院，經與廣州中院對接，最終將案件移交第六師法院管轄。

　　目前涉案的4棟住宅樓，1棟樓已按期達到入住使用條件，其余3棟樓將在2024年按期交付。該項目風險有效化解后，帶動解決了轄區內其他3個房地產的類似糾紛。

　　【典型意義】

　　防范化解大型項目風險隱患，實現中央經濟工作會議提出的“保交樓、保民生、保穩定”任務，既是各級黨委政府的責任，也是人民法院的政治責任。在接到涉某項目訴狀后，第六師兩級法院講政治顧大局，緊緊依靠地方黨委領導，加強協同配合，凝聚解紛合力，充分發揮司法服務保障地區安全和發展的職能作用，助力解決政府各部門遇到的法律專業問題。同時樹立協同思維，兩地三級法院上下聯動、跨區域協同，以“時時放心不下”的責任感，協調移送管轄，保證了涉案項目購房者權利一體保護，以實際行動消除了風險隱患，牢牢兜住“三保”底線。

五、拓展公證參與司法輔助范圍 訴前調解再添“新軍”

——寧夏興慶區法院引入公證力量聯合開展訴前調解

　　【典型做法】

　　公證工作在創新社會治理、防控社會發展風險、促進社會和諧穩定方面具有積極作用。經過調查研究，興慶區法院與銀川市某公證處簽署《公證參與法院司法輔助事務試點工作的合作協議》，探索擴寬公證參與訴調對接領域，發揮公證解紛職能。具體做法是：對于當事人提起的訴訟爭議，人民法院立案庭設公證導訴員，引導類型化糾紛先行進入公證調解環節。公證處運用公證方式對易引起糾紛的證據進行固定，在此基礎上了解當事人真實需求，通過釋法明理，促使爭議當事人自愿選擇和解方式解決糾紛。在當事人達成調解協議后，當日辦理公證，賦予調解協議強制執行效力；若不能達成調解協議，則立即轉入訴訟程序，法官運用公證調解形成的階段性成果，作為裁判參考，實現公正高效裁判。

　　自2021年推行公證調解以來，某公證處參與處理擬向興慶區法院立案的房地產類、建設工程類糾紛361件次，成功化解242件，辦理賦予強制執行效力的調解協議公證154件。

　　【典型意義】

　　興慶區法院立足矛盾糾紛化解，與某公證處簽訂合作協議，形成多元解紛合力，開拓公證在房地產及建工領域業務范圍。充分利用公證員的法律專業優勢，發揮公證制度服務、溝通、證明、監督等功能作用，共同推動解決該領域涉及環節多、證據鏈條長、證據不易固定等難題，輔助事實認定，為雙方達成和解打好基礎。對于不能調解結案的，訴前公證調解環節解決的問題亦有助于人民法院公正高效裁判，推動實質性化解糾紛。

六、創新訴前鑒定模式 促進解紛提質增效

——陜西勉縣法院通過訴前鑒定成功調解建設工程案

　　【基本案情】

　　2010年8月28日，某建設公司承接某材料公司10萬噸鋅合金技術改造項目土建工程，雙方簽訂了施工合同。因在施工過程中發生爭議，某建設公司2022年8月訴至勉縣法院，請求判令某材料公司支付工程款2890.4822萬元。

　　【處理結果】

　　勉縣法院收到某建設公司立案材料后，經法官審查、釋明、與當事人溝通，明確雙方爭議的焦點是鋅合金技術改造項目制酸系統室外場坪、道路、攔水壩等工程價款數額。因價款數額雙方爭議分歧較大，相關事實認定需要鑒定，為提高訴訟效率，經雙方當事人同意，案件進入訴前鑒定程序，通過訴前鑒定確定爭議內容。在完成鑒定后正式立案，由法官主持調解，促成雙方就爭議部分達成調解協議。最終某材料公司同意按照鑒定結論支付某建設公司工程款 2690萬元，案件在立案25天內順利調解結案。

　　【典型意義】

　　建設工程領域專業性強，隱蔽工程、工程質量、工程造價等事實認定問題往往需要專業鑒定才能解決。訴前一方自行委托鑒定、咨詢機構所做的工程造價評估，訴訟中通常得不到對方認可，需要另行啟動鑒定程序解決，無形之中延長了審理周期，不利于當事人權益保障。勉縣法院針對這一問題構建訴前委托鑒定機制，對于涉及工程價款、工程量等方面產生的爭議，經雙方當事人同意進入訴前鑒定程序。經鑒定，對于雙方矛盾不深，容易化解的案件，在事實清楚的前提下調解結案；對于雙方爭議較大，不易化解的案件，及時轉入訴訟程序，依靠訴前鑒定結論輔助依法裁判，實現了矛盾糾紛“層層過濾”“繁簡分流”，促進案結事了，定分止爭。

七、司法建議落地見效 靶向施策精準治理

——新疆巴州中院著力推動司法建議落實見效

　　【典型做法】

　　巴州中院注重運用好司法建議的作用，以“小建議”推動解決“大問題”。一是突出問題導向，及時制發司法建議。2023年2月，巴州中院梳理近3年本地建設工程合同糾紛案件情況，結合審判實際、行業現狀、監管實情，指出問題癥結、提出對策建議，呈報黨委政府，受到主要領導批示。目前，已向住建局、市場監督管理局、存在問題的房地產企業等責任單位制發強化建設竣工驗收圖和審批手續審查、嚴格驗收安居富民房等13份司法建議。

　　二是深化府院聯動，保障建議切實落地。巴州中院每季度與州政府召開聯動會議，將司法建議轉變為責任部門剛性工作措施，納入法治建設考核、績效考核，由政府督查室督辦落實、追責問責。與住建、自然資源、市場監督、人社等部門建立日常專項聯動機制，相關部門向法院通報司法建議落實情況，審判團隊提出指導意見。

　　三是事后跟蹤督辦，推動建議落實見效。注意做好司法建議“后半篇文章”，司法建議制發承辦人與駐村（社區）法官工作室聯合，采取調研、回訪、函詢等形式了解司法建議落實情況，形成司法建議問題研究、制發、實施、通報、督辦、考核閉環管理。近年來巴州建工領域矛盾糾紛呈現向好態勢，受理的建工合同糾紛案件下降55%，拖欠工程款及農民工工資糾紛下降48%。

　　【典型意義】

　　司法建議是法律賦予人民法院的重要職責，是發揮司法能動作用，依法將審判職能向前端延伸的重要途徑，真正實現“抓前端、治未病”，促進訴源治理、綜合治理。巴州中院根據審判過程中發現的苗頭性、普遍性問題，不僅深挖現象根源、研判有效措施，制發專業化、精準化司法建議，還始終堅持效果導向，強化司法建議跟蹤落實，杜絕“為發而發”傾向，防止“一發了之”現象，力爭做到“件件有落實、件件有實效”。對于完善市場監管、規范行業行為、促進房地產及建工領域健康發展起到了積極作用。

八、發揮裁判示范作用 促進矛盾源頭化解

——寧夏賀蘭法院多方聯動化解規模性逾期交房案

　　【基本案情】

　　寧夏某建設公司開發的某小鎮逾期交房，涉及1000多位購房者主張違約金，在與建設公司協商未果后，共有15位業主先后起訴至賀蘭法院，向寧夏某公司索賠逾期交房違約金共計56萬余元。其他業主處于觀望態度，隨時可能提起訴訟，群體性訴訟一觸即發。

　　【處理結果】

　　案件受理后，賀蘭法院立刻啟動矛盾糾紛多元化解工作機制，爭取縣完善矛盾糾紛多元化解機制加強訴源治理工作領導小組的支持。院里第一時間組織審判力量研判案件特點、爭議焦點、可能產生的信訪風險，做好矛盾糾紛化解工作。為妥善化解糾紛，在政法委領導下，法院、司法局、住建局共同組織涉訴購房者代表、企業代表開展多輪座談協商，向當事人釋明法理、情理和事理。涉訴15件案件，5件調撤結案，剩余10件案件賀蘭法院在認定合同有效基礎上，依法作出判決，雙方均未上訴并已實際履行。判決生效后，法院張貼至涉案小區公告欄，以案釋法，說明相同情形相同裁判，發揮裁判示范引領作用；請已和解當事人參與矛盾糾紛化解，向購房者釋明利害關系。最終，大部分未涉訴購房者選擇與寧夏某公司達成和解協議，同意以“車位購買、車位租賃、物業費、儲藏間、房屋面積差額”抵頂違約金；部分購房者選擇參照生效判決或已達成的和解協議解決糾紛，這起涉眾型矛盾得以徹底化解。

　　【典型意義】

　　房屋在居民家庭資產中占有重要地位。房地產開發銷售往往涉及千家萬戶，一旦出現矛盾糾紛，往往關聯人數多、社會關注高、信訪隱患大、化解難度高。保護公民合法權益，維護社會大局穩定是人民法院不可推卸的職責。賀蘭法院在處理15起案件時，敏銳發現潛在的群體性訴訟風險，主動依靠地方黨委領導，協調各方開展座談協商，打牢和解基礎。對拒不調解的及時依法裁判，充分發揮典型案例示范引領作用，帶動案涉項目其他當事人通過和解化解矛盾糾紛，實現了“辦理一案，治理一片”的良好效果，解決了可能影響社會和諧穩定的重大風險隱患。

九、制發合規管理建議 助力企業防范糾紛

——陜西高院向大型建筑企業發送合規管理建議

　　【典型做法】

　　2023年3月14日，陜西高院、陜西省住建廳聯合簽署了《關于建立房地產和建設工程領域矛盾糾紛多元化解機制的意見》。根據該意見，陜西高院對轄區范圍內建筑施工企業涉訴案件進行梳理分析，對企業規模大、影響力強、涉案較多的建筑企業主動送法上門，加強企業合規建設。某建設公司作為在陜建筑領域的重點企業，三年來涉訴多達68件，極大地影響了企業正常發展。為規范市場秩序，從源頭預防和化解糾紛，陜西高院編制《企業合規管理十條建議》，全面提示合同簽訂履行、工程管理、工程款結算等常見問題存在的潛在風險點，并對該公司風控人員開展培訓。該公司在內部針對《建議》開展大規模培訓學習，并書面致函陜西高院表示感謝，希望能夠探索建立法院——企業風控聯動機制，利用法院提供的“法治體檢單”一一查找風險隱患，預防和減少訴訟發生。

　　【典型意義】

　　陜西高院通過案件審理分析總結大型建筑企業合規管理風險，發送企業合規管理十條建議，是人民法院能動司法的具體實踐。該做法因企施策，精準服務，做到真研究問題、真解決問題，幫助企業規范管理，從源頭預防矛盾糾紛發生。在以審判經驗指導幫助企業合規管理的同時，借助企業在行業領域的影響力形成示范效應，以點帶面，帶動其他企業“照方抓藥”，推動“企業當下改”與“行業長久立”相結合，實現訴源治理防患優于化解的價值追求。

十、切實做好風險提示 保障企業健康發展

——新疆烏魯木齊中院建立企業涉訴風險提示制度

　　【典型做法】

　　新疆烏魯木齊中院在審理房地產及建工領域矛盾糾紛過程中，堅持問題導向，注意發現總結導致矛盾糾紛發生的風險隱患，向涉案數量較多的企業開展風險提示工作，全力維護房地產及建工領域市場秩序和市場活力。

　　一是普遍“把脈問診”，掌握行業發展及行業風險。通過與自治區房地產行業協會建立常態化溝通協調機制，做到行業發展問題收集與反饋及時化；通過深入自治區房地產商會理事會調研，實現把握司法需求精準化；通過總結分析全市范圍內各房地產企業涉訴原因、企業責任承擔以及法律適用等情況，舉辦“規范交易行為，防控經營風險，為房地產企業合法經營提供法律保障”法律實務大講堂，實現訴訟風險應對措施廣泛化。

　　二是精準“開具良方”，針對重點企業進行風險提示。烏魯木齊中院通過梳理近五年涉訴案件，從建工糾紛案件特征、常見問題、工程管理、風險防范四個方面對某建筑企業提出對策建議，引導企業依法依規經營。當地某能源企業2018—2021年涉訴案件中，建設工程施工合同糾紛占比達到26%，反映出在企業發展中存在重視技術創新，產業布局，忽視風險防控建設問題，一條腿長一條腿短問題比較突出。有鑒于此，烏魯木齊中院向該公司發出司法建議，針對法律制度建設、合同履行監管、現代企業管理等方面存在的法律風險隱患，提出了落實國企總法律顧問制度、健全法務機構建設、注重交易對象審查等意見建議，幫助該企業做好風險防控管理，促進了企業健康快速發展。

　　【典型意義】

　　許多涉訴市場主體存在企業風險意識不強，合規管理欠缺等問題，影響其健康發展。烏魯木齊中院通過建立風險提示制度，主動延伸司法服務，對房地產及建工領域企業經營中帶有行業性、系統性的潛在風險進行預警提示。幫助涉訴較多的重點企業分析問題原因，查找管理漏洞，完善防范措施，汲取前車之鑒，以實際行動幫助企業防控風險，提升依法管理水平，促進當地經濟健康平穩發展。